Spanish Distressed Properties 

 
PEQUEÑA GUIA PARA LA COMPRA DE PROPIEDADES

Por medio de la presente guía trataremos de proporcionarle algunas indicaciones básicas que puedan servirle de referencia en la compra de inmuebles en España.

Estas líneas no pretenden sustituir la labor de un abogado, profesional que le orientará en el supuesto concreto de su vivienda y le asesorará sobre el modo más eficaz, jurídica y fiscalmente, de afrontar tal inversión, ahorrándole desde el principio dinero, complicaciones o trámites innecesarios.

1) En un primer momento, cuando haya localizado la propiedad que le interesa, de cara a reservarla a su favor, es necesario pagar un depósito al vendedor; la cantidad variará dependiendo de si se trata de una vivienda de segunda mano o si compra una nueva directamente al promotor.

En el primero de los casos, la señal suele ser una cantidad entre 3.000 y 6.000 Euros; en el segundo, dependiendo de la promoción de que se trate, oscila entre 6.000 Euros y un 10% del precio; en cualquiera de los casos, siempre debe exigir que le entreguen un documento de reserva donde se reflejen al menos los datos identificativos de la vivienda, sus anexos si los hubiera, tales como garajes o trasteros, el precio total y otras condiciones de la venta, por ejemplo si se vende amueblada o no, fecha prevista de entrega, calendario de pagos previsto, etc. y si el depósito es o no reembolsable o queda sujeto a alguna condición, (por ej. obtención de hipoteca o alguna otra) así como penalización por ambas partes en caso de incumplimiento.

2) Una vez abonado el depósito, se suele conceder un plazo suficiente hasta el siguiente pago previsto, de manera que el abogado pueda realizar las comprobaciones pertinentes en el Registro de la Propiedad, Ayuntamiento, Catastro, compañías suministradoras, etc. dirigidas a verificar la superficie y linderos exactos de la vivienda, si cuenta con las correspondientes licencias, que no existen cargas o gravámenes y que se encuentra al día en el pago de impuestos, tasas, arbitrios, gastos de Comunidad de Propietarios y servicios.

El siguiente pago suele coincidir con la firma de un contrato de compraventa u opción de compra, donde se relacionan más detalladamente la totalidad de condiciones de la venta; el importe a entregar suele oscilar entre el 10% para el caso de inmuebles de segunda mano y el 20% o el 30% para las propiedades de primera mano, incrementadas con el IVA correspondiente en el caso de primera transmisión.

3) El último paso consistiría en la entrega de la vivienda previo pago del resto del precio y otorgamiento de la escritura de compraventa ante Notario Público; este último da fe de la identidad de los comparecientes pero no garantiza que el contenido de las escrituras sea cierto, motivo por el que es importante ponerse con anterioridad en manos de un abogado quien estudiará la situación jurídica del inmueble, comprobará que los contenidos de la escritura se adecúan a lo realmente acordado entre las partes y que la escritura tendrá efectivo acceso al Registro de la Propiedad, de manera que los adquirente queden protegidos por la fe pública registral.

En el supuesto en que usted no pudiera o no quisiera comparecer, su abogado podría representarle en todas o algunas de las actuaciones arriba indicadas, autorizado por medio de poder notarial otorgado en su país o en España. Dicho poder también le permitirá solicitar el Número de Identificación de Extrajeros (N.I.E.) o certificado de no residencia en su nombre (en el supuesto en que usted fuese no-residente en España) liquidar los impuestos de la compra, contratar y domiciliar el pago de los distintos servicios, suministros e impuestos municipales o presentar las correspondientes declaraciones catastrales. Asimismo, caso de ser necesario, también podrían incluirse en el poder la facultad de tomar dinero a préstamo con garantía hipotecaria.

A título informativo, la totalidad de los gastos de la compraventa suele suponer un 10% del precio de compra y, en el caso de constitución de hipoteca, habría que añadir un 2 ó 3% adicional. En dichos porcentajes estarían incluidos los honorarios de abogado que suelen suponer un 1% del precio de compra más IVA.

En cualquier caso, y como les señalábamos al comienzo de esta pequeña guía, sería necesario estudiar el caso concreto para determinar los pasos a seguir en cada compraventa y las distintas opciones que pudieran existir.

Víctor Manuel Bañares Gómez
Abogado
C/ Tomás Heredia, 4, 2º C
C.P. 29001 – MALAGA
Tfno-fax: 952.21.81.29
e-mail: victor.libertas@gmail.com
(Advice in English, French, Dutch and Spanish)